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電商沖擊實體經濟 傳統商場紛紛變身寫字樓

2017-9-21 11:53:17 來源:北京晚報 編輯:物流天下 關注度:
摘要: “6·18”、“8·18”電商節后,你有多久沒有去逛購物中心了?你知道它們可能已經不是商場了嗎?電商對于實體購物的沖擊,正影響著一些傳統商場的租金收益。為了謀求新的發展出路,京城不少傳統商場紛紛改為寫字樓。業內專家預測,“商改寫”或... ...

“6·18”、“8·18”電商節后,你有多久沒有去逛購物中心了?你知道它們可能已經不是商場了嗎?電商對于實體購物的沖擊,正影響著一些傳統商場的租金收益。為了謀求新的發展出路,京城不少傳統商場紛紛改為寫字樓。業內專家預測,“商改寫”或將成為一股熱潮。

 

太陽宮百盛沒了 信托廣場來了

 

“哎呀,旁邊的百盛竟然沒了,看來是要改做別的了。”傍晚,到愛琴海購物中心吃飯的劉小姐,從廣場前看見隔壁的一片圍擋,才知道原來的太陽宮百盛店已經沒了。“我來北三環購物較少,來過的幾次中,確實也只去過百盛里的超市一次,畢竟兩家挨這么近,愛琴海至少是個更大點的購物中心。”

 

一家是購物中心,一家是傳統商場,就像劉小姐一樣,更多的消費者在“二選一”的選擇題中,將答案投給了購物中心。2016年10月31日,由于長期處于虧損狀態,百盛終止了北京太陽宮店的經營,并出售了太陽宮店的產權。

 

周一下午3點,記者在現場看到,原來的百盛字樣已經全部被撤掉,整棟建筑包圍在一片綠色圍擋之中,偶爾響起的機器聲,表明建筑內部正在進行施工。百盛改造計劃的參與方之一告訴記者,百盛太陽宮店已經正式確定改建為寫字樓項目,名為北京中融信托廣場,地上7層、地下3層,每層平面面積約6000平方米,預計最快可于今年10月份亮相。改造為寫字樓的過程中,設計團隊充分利用原有特殊結構,設計并打造了貫通南北的采光中庭,也將項目由南至北切割為A、B兩區,可分可合。“至少,在周圍這一片區域中,多是酒店和商場,少有一個純粹的寫字樓項目。”

 

中糧廣場的共享辦公空間開了

 

“買洋到中糧”。如果是喜歡家居的人們,一定還記得多年前流行的這么一句話。作為長安街邊的建筑群,毗鄰北京站的中糧廣場一度是進口家居品牌的標桿,集合了眾多知名的進口家居品牌。資料顯示,在2006年前后,C座的中糧廣場購物中心擁有國際頂級家居品牌20多個,占據家居總品牌的50%,是名副其實的高檔品牌薈萃之地。

 

然而,2007年后,隨著各個品牌家居賣場的興起,中糧廣場購物中心漸漸變得無人問津,特別是在年輕消費群體的心目中,購物再也沒有人去中糧。“我們單位就在旁邊,可這么多年了,我從來不知道中糧廣場里還有購物中心。”辦公族小鄧告訴記者,從東方新天地到王府井步行街上的各大百貨公司,這一片有太多的購物場所,外觀略顯陳舊的中糧廣場自然不會引起人們的興趣。“我只知道那里是個辦公場所。”

 

昨天下午,記者來到中糧廣場,正門口的建筑外立面上,就掛著一個“COFCO FANTASY”共享辦公空間的招牌。“這是我們最近新開的辦公空間,就在廣場C座,從A座可直接穿過去。”門口的安保人員主動為記者指路。和A座大堂設有封閉的閘機和電梯不同,走到C座,開放的采光中庭空間立即給人一種豁然開朗的感覺。記者在現場看到,地下一層到地下三層的空間,圍繞著采光中庭設置成了環形的共享辦公工位,僅僅在地上一層配有幾家簡餐餐廳和咖啡廳。

 

前臺工作人員告訴記者,共享辦公空間近期剛開業,分為蜂巢辦公、胡同辦公和庭院辦公三種模式,目前蜂巢辦公和胡同辦公正在對外招租,租金是每個工位每月2400元。“6人間的辦公工位租得還挺不錯的,只剩下一間了。”

 

太平洋百貨已成寫字樓

 

相較于太陽宮百盛和中糧廣場,今年年初就已經重新開放的盈科中心似乎更被人所熟悉。曾在香港富商李澤楷旗下的盈科中心,位處三里屯商圈,原本是一個包括住宅、兩座甲級寫字樓和一個大型購物中心的綜合體。然而,自從2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后,購物中心部分就一直處于空置狀態,前后空了整整五年。2016年,新接手的產權方決定對購物中心進行改造。

 

周一下午,記者來到盈科中心。從正門看,這里還是商場慣常的五層建筑形態,正門口西邊是英菲尼迪的展示中心,東邊是安利的體驗館。走到建筑內部,記者看到,盈科中心已經摒棄了傳統商場的格子式格局,通過中庭、玻璃幕墻和挑高的空間來營造寫字樓所想要表現的檔次感。從電梯口的指示牌上看到,一到三樓已經成為富士通中國有限公司的辦公地,一樓電梯口邊同時開了兩家售賣咖啡、簡餐的餐飲店,不過,工作日下午4點的時間段,進出盈科中心的人很少,記者透過玻璃可以看到,安利體驗館內幾乎沒有前來體驗的消費者。

 

經營下滑倒逼“商改寫”

 

好好的商場不做,為何要耗費精力改造成寫字樓?戴德梁行北中國區寫字樓企業服務部高級董事嚴區海告訴記者,近兩年傳統商場紛紛改造為寫字樓的主要原因還是和電商劇烈沖擊下實體店經營下滑脫不開關系。“商場人流量少,商戶的收入就會受到影響,而商戶收入的減少又會造成商場整體租金的下降。”嚴區海談到,近幾年北京的商業地產租金增長緩慢,相反的,從2011年開始,北京的寫字樓租金就持續上升,至今已經實現了連續7年的增長,市場平均租金水平相比6年前也翻了一番。

 

根據戴德梁行的報告,截止到2017年第二季度,全市甲級寫字樓的有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣392.1元,環比上調1.0%。五大核心商圈甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣415.4元,環比上調1.2%。

 

同時,另一個方面,寫字樓的空置率水平也一直處于很低的狀況,特別是甲級寫字樓,整體表現出一種供不應求的局面。仲量聯行北京研究部數據顯示,北京甲級辦公樓空置率多年保持低于5%的水平,使得北京成為最供不應求的辦公樓市場之一。

 

“當然,寫字樓市場的競爭也很激烈,商場改造成寫字樓后并不意味著產權方可以一勞永逸,但是,考慮到北京核心區的商場供應量已經不小,這些商場或購物中心不改成寫字樓,就是一點兒機會都沒有了。”

 

“商改寫”會成潮流嗎?

 

“至少在我看來,‘商改寫’是有機會的,在一段時間內將成為一種趨勢。”嚴區海告訴記者,相較于商場,寫字樓在運營方面對于技術的要求略低,但租金收入卻更高更穩定。根據研究,至少從租金水平上看,購物中心改造成寫字樓后,平均租金能增加30%到40%。“同樣是生意,運營寫字樓既不是很麻煩,回報又更穩定,何樂不為。”

 

值得注意的是,“商改寫”的過程中也存在一些挑戰。嚴區海分析,從政策層面看,二者雖均為商業用地,同為40年產權,但若此前拿地性質不含辦公用途,則商場不可改為寫字樓。此外,商業的平面設計絕大部分不適合寫字樓使用,因此在“商改寫”時需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求。寫字樓對于自然采光有較高要求,因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案。“概況來說,前期需要資金和技術的投入,后期需要在軟件服務上跟得上,‘商改寫’也不是一件簡單的事兒。”

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